1.苏州前两天又挂地了，这是今年的第五次。

(资料图片)

2.地块不多，总共就5宗，只涉及姑苏区、吴中区和相城区。这一次没有园区和新区的身影。

3.基于这次挂地，再加上前段时间刷屏的70宗苏州拟出让地块清单，以及马上这周末开拍（8月6日）的四批次11宗地块，我们发现几点趋势。*详细表格已附在文末

4.最明显的，是大家都发现姑苏区开始“崛起”，大量供应可谓是超出预期。

5.截止目前，姑苏区待拍地块已经有五批次的2宗+四批次的1宗，再加上前几次土拍已经出让的6宗+在售的6个项目，意味着足足有15个盘。

6.而且这些盘的位置都很不错，包括断供多年的沧浪新城，热度不减的胥江板块、平江新城，还有少见的南门。

7.如果再算上拟出让的地块，供应量简直大到惊人。

8.这同时也说明了一件事：苏州核心区的供应库存，要远超我们想象。

9.曾经快断供的姑苏区，如今竟然一举成为供应大户。

10.曾经以为核心没有地的园区，湖西湖东奥体独墅湖，竟然都还有地可出。

11.湖西除了华润原三星地块，被扒出还有6宗涉宅地；原以为奥体已经没货，结果拟出让名单中，又出现了一宗儿童医院东地块的身影；独墅湖眼看着路劲项目规划已出等待入市，后续据说还有新供应。

12.曾经以为供地稀缺的狮山核心，也还在频频供应。

13.而除了核心以外，苏州接下来其他的重点板块，差不多也已经盖棺定论。

14.吴中和吴江毋庸置疑，太湖新城都是NO.1的存在。

15.太湖新城已经渐渐成为除了金鸡湖和狮山外，苏州改善群体的第一首选。

16.而且它的供应还在不断发力，在公布的拟出让清单中，太湖新城显示共有6宗地块待出让。

17.其中吴中太湖新城更夸张，在售3个盘+待入市的6个项目，再加上面的2宗，也就是说未来这里会有至少11个项目扎堆。

18.相城区如今，可以说是高铁新城与元和板块的天下。

19.高铁新城之前由于新房微断供，热度有所下降，现在从土地端来看又开始在慢慢蓄力，接下来供应不会少。

20.在高铁新城“缺席”的这段时间，相城区以元和板块为主的改善产品发展迅猛，诸如启元、和悦塘前、花语云萃、青云阙等项目，靠着出色的产品力，吸引了大批购房者。

21.形成了足以和高铁新城“分庭抗礼”的力量。

22.园区除开核心以外，热度显然从前几年的胜浦高贸新城，转移到了斜塘、车坊、跨塘、娄葑这些更接近核心的板块。

23.要特别注意的是，现在可能是近几年来上车园区新房的最佳时机。

24.不同预算几乎都能找到相关的项目。不单单是核心豪宅扎堆，也有高端改善，甚至还有性价比较高的小面积。

25.往前数几年，园区新房供应都没这么齐全过。

26.姑苏区接下来重点关注胥江和平江新城。

27.高新区除狮山外还是科技城，科学城的南大效应需要时间。

28.几次挂地还很明显一点的是，大部分地块的容积率几乎都“1”打头，超过2的凤毛麟角。

29.如果限墅令放开，不排除以后别墅产品会重出江湖。

30.这更意味着，未来新房依然是改善的天下。

31.改善产品也会越来越卷。

32.卷的原因一是核心盘竞争激烈，二是开发商面对市场也在产品转型。

33.三是地价其实在慢慢上涨。

34.对比2022年的一些重点板块的地价，今年的地价有很明显的提升。

35.其中不乏刷新板块记录的。

36.比如路劲月亮湾地块，以36800元/㎡的成交楼面价，超过了华润原三星地块的35650元/㎡，成为新的园区TOP。

37.比如在上一次6月份的土拍中，斜塘刷新板块楼面价，吴江太湖新城也拍出新高。

38.四是楼市变成买方市场，供大于求已是事实，购房者会越来越挑剔。

39.曾经的地段为王配套为王，未来会变成产品为王。

40.事实上现在的成交已经有这个趋势了。

41.所以最后再总结一下：

苏州核心区的供应库存，要远超我们想象。姑苏、园区、新区核心还有大量待出让地块。房荒？不存在的。

接下来的重点板块：姑苏看胥江和平江新城；吴中吴江看太湖新城，相城看高铁新城与元和；园区核心+斜塘车坊娄葑跨塘；新区狮山+科技城。

现在可能是上车园区新房的最佳时机。

至少在未来很长一段时间，苏州新房依然是改善的天下。

地段和配套的决定性作用在减弱，接下来是产品为王的时代。

附：

8.6苏州11宗地土拍

8.31苏州5宗地土拍

苏州市区住宅用地

2023年度第二批拟出让地块清单

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文：Miao｜出品：City好房

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